Zdanenie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti

Zdanenie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti sa týka mnohých ľudí, ktorí prenajímajú byt, dom, kanceláriu alebo iný priestor. Pravidlá pre tento druh príjmu sa v mnohom líšia od príjmov zo zamestnania či z klasického podnikania, preto sa oplatí poznať ich ešte pred podaním priznania. Nesprávne posúdenie príjmu z prenájmu patrí medzi časté chyby, ktoré sa dajú ľahko predísť. V článku si preto zhrnieme, čo sa zdaňuje, aké výdavky si uplatniť a na čo nezabudnúť.

Kedy ide o príjem z prenájmu

O príjem z prenájmu ide vtedy, keď fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť bez toho, aby to bola sústavná podnikateľská činnosť vykonávaná na základe živnosti. Tento druh príjmu má osobitné pravidlá zdanenia a vykazuje sa v daňovom priznaní ako samostatný typ príjmu, nie ako príjem z podnikania. Na prenájom bez živnosti sa preto nevzťahujú niektoré výhody typické pre podnikateľov. Zároveň však platia iné pravidlá, napríklad možnosť oslobodenia časti príjmu.

Oslobodenie časti príjmu

Zákon umožňuje časť príjmov z prenájmu oslobodiť od dane do stanovenej hranice. Do rovnakého pomeru, v akom je príjem oslobodený, sa potom musia krátiť aj uplatnené výdavky. Konkrétnu výšku tohto oslobodenia si overte pre dané zdaňovacie obdobie, pretože sa môže meniť. Oslobodenie sa uplatní automaticky do stanovenej hranice, takže ho netreba nijako zvlášť žiadať. Dôležité je len správne premietnuť jeho vplyv do výdavkov, ktoré si v priznaní uplatňujete.

• Časť príjmu z prenájmu môže byť oslobodená od dane
• Výdavky sa krátia v rovnakom pomere ako príjem
• Zdaňuje sa len časť príjmu nad hranicou oslobodenia

Aké výdavky si uplatniť

Pri prenájme nehnuteľnosti si môžete uplatniť preukázateľné výdavky, ktoré s prenajímanou nehnuteľnosťou priamo súvisia. Ich uznateľnosť pritom závisí okrem iného od toho, či máte danú nehnuteľnosť zaradenú do obchodného majetku, alebo nie.

• Energie a služby spojené s prenájmom
• Bežné opravy a údržba nehnuteľnosti
• Odpisy pri zaradení nehnuteľnosti do obchodného majetku

Evidencia a priznanie

Príjmy a výdavky z prenájmu treba počas roka viesť v prehľadnej evidencii a po jeho skončení ich uviesť v daňovom priznaní. Dobrá a dôsledná evidencia od samého začiatku prenájmu vám výrazne uľahčí neskoršie vysporiadanie dane a zníži riziko chýb.

Na čo si dať pozor

Prenajímatelia niekedy zabudnú na povinné krátenie výdavkov po uplatnení oslobodenia príjmu, alebo si uplatnia výdavky, na ktoré v skutočnosti nemajú nárok. Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku má navyše dôsledky aj pri jej neskoršom predaji, na čo treba myslieť dopredu.

Kedy sa poradiť

Ak prenajímate viac nehnuteľností súčasne alebo zvažujete zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku, oplatí sa celú situáciu vopred prekonzultovať s odborníkom. Správne nastavenie hneď od začiatku vám ušetrí komplikácie aj zbytočne zaplatené dane. Rozhodnutie, či nehnuteľnosť zaradiť do obchodného majetku, má totiž dlhodobé dôsledky, ktoré sa ťažko menia spätne. Preto ho neuponáhľajte a zvážte všetky súvislosti vrátane plánovaného predaja v budúcnosti.

Súvisiace články: Zdanenie kryptomien na Slovensku: čo treba vedieť, Odpočet daňovej straty z minulých rokov, Transferové oceňovanie a dokumentácia pre spriaznené osoby.

Časté otázky

Musím zdaniť celý príjem z prenájmu bytu?

Nie nevyhnutne. Časť príjmu z prenájmu je možné oslobodiť do zákonnej hranice a zdaňuje sa len zvyšok. Výdavky sa však v rovnakom pomere krátia. Hranicu si overte pre dané obdobie.

Aké výdavky si môžem pri prenájme uplatniť?

Preukázateľné výdavky spojené s nehnuteľnosťou, napríklad energie, služby či opravy. Odpisy sú možné pri zaradení do obchodného majetku, čo má však aj ďalšie daňové dôsledky.